香川県宅建協会平成28年度第1回本部研修会

昨日9月12日(月)は高松会場(高松テルサ)で、また本日13日(火)は丸亀会場(オークラホテル丸亀)で、本部研修が開催されています。研修会内容は、①同和問題に正しい理解と認識を②国有財産の現状と課題③全国賃貸不動産管理業協会(全宅管理)加入促進について④不動産相談事例で学ぶトラブル回避策と盛り沢山。

宅建・不動産業界も、「宅地建物取引主任者」改め「宅地建物取引士」が誕生し、より一層の勉学が求められています。当然と言えば当然で、住宅という高額な商品の斡旋をする専門士が、宅地建物取引士です。住宅に関して、あらゆる問題に精通しておくべきです。今日もその勉学の一環であります。

私も10分間の③説明を、両会場で行いました。時代は「賃貸仲介業」から、「賃貸管理業」へ移行しています。賃貸仲介業は、アパートマンションなどの入居斡旋業です。勿論一戸建ての斡旋もありますが、最終的に鍵を渡してそこで完了です。

その後の相談･トラブル解決・クレーム処理は、賃貸管理業の範疇になります。

当然ですが賃貸管理業務は、オーナー様から報酬をいただけないと成り立ちません。家賃の滞納保証も含めて、集合住宅では１ヶ月家賃の5％以上を頂いています。一戸建てにあっては、10％を頂戴して365日の業務をさせて頂いております。

また昨今では賃貸管理業も、国土交通省が賃貸住宅管理業者登録制度を作り、法制化の準備が進んでいます。平たく言えば、国も「賃貸管理業務」の必要性を認識していると言えると思います。勿論「賃貸管理業」は、「業務」らしい形態が整備されてまだ30年余の新しいものです。

従ってそれ以前からオーナー業をされている大家さんに、「賃貸管理業務」の報酬を頂きたいと申しても、「自らおこなう」と言われることが多いのです。しかし冷静に考えてみれば、われわれに支払う報酬は賃貸業では青色申告で「経費」に計上できる訳です。

税金からまるまる全額控除は叶いませんが、先に書いたように所得控除(経費算入)になります。管理費を払いたくないがために、心配して病気になっても医療控除はありません。また青色申告すれば、新聞代やマイカーの経費も控除が可能になります。しかし現実には、申告すらしないオーナー様もいるようです。

更に言うなら、専門は専門で、商品としての賃貸物件の質を落とさず、長期間賃貸し続けるにはもはや「賃貸管理業務」は不可欠です。第一入居者からすると、空き家が増えているこの借り手市場にあって、困った時の駆け込み寺がない物件を選びますか。

また全国に820万戸、香川県下に7.3万戸の空き家があります。これから相続物件など自らが使用しない中古住宅は、売ったり貸したりすることが増えると考えられます。そんな相談があった時に、これまでやったことがないというのではなく、1戸からでも管理業務を始めてみませんかと、水を向ける。

100戸の第一歩は、まず一戸から。私もそうして管理戸数を増やしてきました。今は長男が社長に就任していますが、賃貸管理業務があったことも、事業承継の1つの判断だったと思います。管理業務の収入は、ありがたいことに今年仮に1千万円あったとしたら次の年は、何もしなくても800万円は確保出来ます。

新たに乞われて賃貸管理業務を頼まれたら、心配ありません。全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)にすべてのノウハウが、用意されています。私が始めた頃は、こんなのが全くありませんでした。業界の健全な発展と、会員各位の収益向上のために、わずか10分ですが魂を込めて働きかけました。