ダイワハウスの賃貸住宅実例見学会へ

高松市の本町(ＪＲ高松駅徒歩10分程度)で、最新のダイワハウス賃貸が完成したというので、久しぶりに現場へ行ってみました。私も過去にはダイワハウスの代理店をしており、今の事務所もその当時建設したモノの一つです。当時奈良県生駒市にあるダイワハウスの工場まで見学に行き、その品質の良さに惚れ込んで代理店になり、数棟は紹介しました。あれからかれこれ40年近くが経過し、今でも建物は立派に機能して稼いでくれています。

ダイワハウスですから基本的に軽量鉄骨造スレート葺き、この現場は3戸×3階の9戸ですが、エレベーターなし収益ド返しで屋根には太陽光発電パネルが付いています。発電したモノは、入居者が使えるようになっているようです。１ＬＤＫで家賃は8.5万円、駐車場6台で１台あたり8,200円、光熱費が抑えられることから決して高くはない家賃相場でしょう。逆に、駐輪場は、充実しています。10台以上置けそうです。

私もある時を境に賃貸住宅(アパート･マンション)建設を推奨しなくなり、本当に新築現場に足を運んだのは30年ぶりくらい。最近の賃貸住宅の建設は、所有の土地と市場特性に合わせたプランニングをすると謳われていますが、収益重視より資産活用の有効利用に重点を置いているように見受けられます。表面利回りが５％ですから、実質利回りは1～2％ぐらい。聞くと、収益よりも節税効果狙いのオーナ様のようです。

資産が多い多額納税者は、新築アパートの減価償却や銀行ローンの金利など、普通のオーナー希望とニーズが少し異なります。太陽光発電施設も、短期償却の額が建物一式より多いため導入しているのかもしれません。ウィンウィンの関係で、入居者は光熱費が抑えられ嬉しいし、オーナー様もより多い経費が計上でき、損益通算で所得税金等の還付があるかもしれません。

この類いのオーナー様は、この物件の損益収支はトントンでもいいわけですから、「金持ち喧嘩せず」住環境のうち金銭バランスは良い物件と推奨できます。また入居者のニーズの中には「収納スペースが多い」ことや、「セキュリティ機能重視」の傾向が強いらしく、9戸の入口はオートロックで、宅配ボックスも3個ほど用意されています。おまけに警備保障会社の警備が、内外に付いています。

都会では投資物件はおしなべてＲＣ(鉄筋コンクリート)造ですが、50年後の解体寿命はそう変わらず、解体費の高騰を考慮すれば50年間投資収支は、そう大きく変わらないのかもしれません。私は、ＲＣに拘るべきではないと考えています。防火シャッターまでこの物件にはついていて、屋根外壁が20年保証らしく、もしかしたら50年間そのまま一気通貫かもしれません。海外に軸足を移したダイワハウス本社ですが、四国支店では石田担当が頑張っています。