宅建業法改正で住宅診断意向を確認

国土交通省は、中古住宅の流通促進に向けた宅地建物取引業法の改正案を、まとめて公表しました。2月下旬の閣議決定に向けて、詳細を詰めている段階のようです。国土交通省の中古住宅や空き家に対する取組は、このところ迅速に、むしろ現場のわれわれが驚くスピードで進んでいます。

仲介(媒介)事業者に対して、インスペクションの情報提供を義務化するのです。中古住宅を取引する際に、売主と媒介業者の間で幾らで何時までに売るような営業活動をするので、弊社に専属的に媒介を任せてもらいたいといって契約をします。その情報を指定流通機構へ登録し、広く買主を募集するのです。

この媒介契約書に、インスペクション(住宅診断)の斡旋に関する事項をあらたに設け、宅建業者対してインスペクションを実施するかどうかの確認を売主にするように求めることになります。媒介契約は、買主とも締結することから、買主へも希望を聞くことになります。

インスペクション(中古住宅現況検査)のやり方は色々あって、四国四県や(公社)香川県宅地建物取引業協会がやっている方法は、売主が媒介業務を不動産業者に依頼する際に、売主負担でインスペクションを実施するような仕組みを構築しています。香川県宅地建物取引業協会加盟の企業約1,000社は、4.5万円で斡旋をしています。

その中身は、提携している建築士集団の1級2級木造建築士が、国土交通省のインスペクションガイドラインに基づいて検査をします。写真付きの報告書が交付されます。同時にシロアリ検査が、別の専門家によって行われます。そしてそれらの結果を、「住宅履歴」として専門業者がデーターとして保管します。

これだけの内容をやれば、新聞等では５～10万円と書かれている場合もありますが、香川県では、4.5万円でやることが出来ます。プチ自慢ですが、県下の不動産業界(ただし公益社団法人香川県宅地建物取引業協会日下雅彦会長だけ)は一歩先を行っています。今すぐ検査が出来ます。

「この程度の中古住宅を、この値段でどうですか」と買客へ問うわけです。そもそも中古住宅の価格は安いというのは一般常識ですが、同時に当たり外れがあると心配するのも中古住宅購入をためらう理由の一つであります。納得のスペック(品質)が得られて、この値段なら買っても良いとなります。

また別の、アメリカ式の方法もあります。つまり買主が検査を希望する場合です。売主が、インスペクションをしていない物件も多くあります。このような場合には、不動産の引き渡し前に買主が行い、問題がなければそのまま瑕疵保険に入ることが出来ます。

インスペクション(中古住宅現況検査)を実施した場合、宅建業者はその調査結果を重要事項説明に盛り込み、買主に説明しなくてはならなくなります。その説明の中身は、いま調整を進めているところです。香川宅建協会は、もうやっています。いつ法改正があっても対処できます。えヘン(プチ自慢でした)。