特定非営利活動法人香川県定期借地借家権推進機構月例会

昨年７月に発足したＮＰＯ法人香川定借機構の、定例会でした。このところ四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)の運営に、組織ごとそのまま関与していたところがあり、四国連携が委員会活動へ専門化し、手が空いたというのが実感です。

で本日は、定例会がホームページグランドのサンポートホールで18時から開催されました。ＮＰＯ法人香川定借機構は、定期借地権を活用した土地の有効利用をお題目に、三方よしの構図を求めて英知を結集しようという香川県下の団体で、全国で15番目に設立された組織です。

また同時に定期借家権の推進にも寄与することが、理念の一つでもあります。

日本人の意識の中に、「借地権」とは一人前でないものという概念が根強くあります。どんなに価値が下がろうとも、所有権が１番で借地権はあくまでも２番です。特に県下で分譲されているマンションの実態は、10年後には、2500万円の新価が半額程度まで下がっている例も数多く散見されます。

買う時のセールストークが、「満額(住宅)ローンで」というキャッチコピーで、ほとんど自己資金ゼロの買主が多かったように思います。それが10年経過して売却しようとすれば、銀行への残債務が2000万円程度残っていて、いずれにしても時価の1500万円で売却できても、その差500万円の手差しが必要となってきます。

勿論この現象は、一戸建て住宅とて同じです。そこで中部圏では㈱未来住建が勇気を持って分譲マンションの定借化を中核事業の一つとして手がけています。営業部長の速水英雄氏がエンジンとなって、㈱未来住建や全国定借機構を引っ張っています。またこの動きが沖縄県で喜ばれて、沖縄の現状にあったのか、沖縄県下でも定着しはじめています。

中部圏は土地価格が比較的高い。だから借地が有効だという一つのストーリーは成り立つわけです。私はもう一つの、金利を払ってまで完済後の価格が下がると予想される資産(土地)を持つことには余り意味がないという考え方を取っています。

いずれにしても土地の有効性を重視していませんが、やはり不動産鑑定士などの立場からは、定期借地権物件は不動産ではなくて債権だという考え方を脱することができないようです。不動産と言えばあくまでも土地で、建物は不動産のようで不動産でないのですか。

ひとえに住宅の価値をこれまでの25年耐久財から、せめて60年耐久財へ引き上げないと。金融資産としても相続財産としても、新しい考え方が成り立たないというジレンマに押し込まれた53会議室でした。