四国中古住宅流通促進事業協議会の第２弾

四国中古住宅流通促進事業協議会を「四国連携」と略して呼びます。先月２７日全国１２の中に入って採択されたという連絡があって、国土交通省の委託を受けて窓口となっている(株)価値総合研究所へ詳細の打ち合わせに出向きました。

全国１２の採択されたそれぞれの組織の温度差があって、全国統一でやることがないことを確認して、提出したビジネスモデルの中身について突っ込んだ話をしました。なんと言っても初めてのことで、自分で書いたものの、疑心暗鬼という箇所は正直あります。

母体となっている特定非営利活動法人香川県定期借地借家権推進機構(略称ＮＰＯ香川定借)も、先月２日に発足したばかりで、こちらもリーダーとしての組織作りも緒に就いたばかりで、理事会でも良いアイデアは出るものの、実現についてはやってみなければわからないというものが多いのです。

それだけ可能性があって楽しいのですが、時間との闘いという感じは否めません。これまでにないことへの挑戦ですから、どうなることやら。気温も暑くなっていますが、私のハートも燃え上がりそうです。３０年間言い続けてきた、「業界の地位の向上」が今スタートするのです。

例えば「リバースモーゲッジ」という四国にこれまでなかった事案にもトライしてみます。リバースモーゲッジ(Reverse mortgage)とは、自宅を担保にした年金制度の一種。自宅を所有しているが現金収入が少ないという高齢者世帯が、住居を手放すことなく収入を確保するための手段です。

自宅を担保にして銀行などの金融機関から借金をし、その借金を毎月の年金という形で受け取る。年月と共に借入残高が増えていき、残高に対する利息も未払いのまま残高に加算される。契約満期または死亡時のどちらか早い時期に一括返済しなければならない。現金で返済できない場合は、金融機関は抵当権を行使して担保物件を競売にかけて返済に充当する。契約者死亡の場合は返済義務は契約者の相続人が承継する。 通常の住宅ローン（モーゲッジ）では年限と共に借入残高が減っていくが、この制度では増えていくのでリバースモーゲッジと呼ばれる。

契約終了時には借入残高を返済しなければならないことは通常の借金と変わらず、例えば契約者死亡で現金返済ができず担保物件が競売されても借入残高に満たない場合は、不足分の返済義務は契約者の相続人が継承する。また最初から「貸倒れ」を予定したローンであるから、契約開始時の担保価値を超えた貸付を行うことはなく、通常は発生する利息と将来の担保価値の下落の可能性を見越して担保価値の半分程度が貸付限度額となり、これを契約期間で割ったものが毎月の「年金額」となる。フリー百科事典ウイキペディアより引用

東京スター銀行は、これをしょっちゅう繰り返しコマーシャルしています。東京だからできることだと思いますが、高齢者世帯は田舎でもキャッシュフローが次の年金を待っています。弊社１社では相手にもしてくれませんが、四国連携で金融機関と掛け合ってみます。

明日の日記もこれの第３弾を書きます。明日も過激ですよ。これまでにないことですから、常識破りです。