アパートマンションの契約更新料に関する最高裁判決

７月１５日最高裁で、賃貸住宅での契約上更新料は有効だという判決がでました。これで、下級審で取りざたされていた賃貸住宅での更新料は、有効との判断が確定しました。要するに更新料を受け取っても、違法ではないという判断です。

業界では、ホッと胸をなで下ろす業者も散見されます。万一違法の判決が出たならば、受領済みの更新料を入居者さんへお返しすることになります。オーナー様が嫌だと言っても、入居者がこらえてくれません。金策に走るオーナー様もいるとか聞きました。

判決では、更新料は賃料の補充ないし前払いとしての性格が認められるとし、契約書で更新料の支払いに関する明確な合意が成立している場合には、その金額が賃料などと比べて高額に過ぎるなどの特殊な事情が無い限り、消費者契約法違反ではないという判断をしました。

賃貸住宅の契約で更新料の支払いを定めた条項が、消費者への過度な負担を禁じた消費者契約法に照らして無効かどうか争われた3件の訴訟の上告審で、最高裁は「更新料は家賃の前払いなどの意味があり、一定の地域では商慣習としてすでに定着している」とも言っています。

従って契約書に更新料が明記され、当事者が合意している場合に、その額があまりに高額でなければ有効との初めての判断を最高裁が明確に示されたわけです。更新料が設定されている物件は全国に100 万件以上あるとされていて、現行の商慣習を追認した格好です。

これまでの3件の訴訟は大阪高裁で「無効」が2件、「有効」が1件と判断が分かれていました。だからこそ最高裁の判断を、仰ぐことになりました。最高裁判所は、基本的に契約自由の原則を重んじていて、当然の判決と言えそうですが、これが定着するとも言い切れません。

今の借り手市場の世の中に、更新料慣習が成立しますかね？今後も更新料という商慣習が残るかどうか、私は断定できないと思います。とりあえず、貰ったものは返さなくて良かった程度に喜ぶべきでしょう。