賃貸管理法務エキスパート養成講座最終講

2月に始まった養成講座ですが、本日第４回講座の最終講を迎えました。主催は㈱にじゅういち出版、講師は立川正雄弁護士のです。

実は私は２度目の受講です。４年前の初回は自費で、今回は香川県宅地建物取引業協会の法務企画部長としての責任受講です。高木康博会長の英断で、受講することが出来ました。有り難いことと感謝しています。どこかで体系的にまとめて、報告したいと考えています。そして本日、スケジュールがクローズしてほっとしました。今月29日の通常総会で、私の法務企画部長職は解任となると思っています。

詳細については報告を先送りしますが、最後に平成18年12月施行の宅建業法の改正で、以前から私が危惧している、宅建業法第47条１項１号ニ、「宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」について、情報提供する義務が求められています。

設例の１つとして、以下のようなものが考えられます。

㈱Ａ不動産が、建売住宅の仲介をすることになりました。しかし、売主業者は、非常に営業状態が悪化しており、いつ倒産してもおかしくない状況でした。仲介業者の担当者Ｂは、建物も完成しており、瑕疵担保責任保険にも入っているので、購入客に売主の経営状態は言わなくても大丈夫だろうと考えて、売買契約を締結しました。

ところが売主は、決済前に破産してしまい、多額の担保債が設定されていたため、買主は残代金を支払っても銀行の担保が抜けない状態にありました。さて、仲介業者に何らかの責任が生じるのでしょうか？

仲介業者Ａ社は、業法第47条の重要事項の不告知違反の責任を問われ、具体的に仲介業者Ａらは、①購入者に対する損害賠償責任②仲介業者の担当者は、最高２年以下の懲役及び300円円以下の罰金③仲介業者㈱Ａ不動産は、１億円以下の罰金④仲介業者Ａは、１年以内の業務停止⑤最悪仲介業者Ａ社は、免許の取り消しとなります。

開いた口がふさがりません。ここまで業者に責任をおっかぶせる行政は、一体何の機能をしているのですか。47条は感性に問う条項です。知っていたとしたら言わなければならないという条項です。例えば自殺があったとか、事故死があったとか。それならば、隣に口うるさい声の大きい住人が住んでいるという事実は、どのように表現するのでしょうか。